【不動産査定】査定価格を上げるコツと査定方法について | 神奈川・東京の新築一戸建て、不動産情報ならMEマイホーム計画町田の不動産のことならMEマイホーム計画町田

2-1.机上査定

「簡易査定」とも呼ばれ、売却予定の不動産をデータの情報のみで査定価格を算出する方法です。現地調査がない為、不動産会社へ行かずに査定を行うことができ、当日～3日程で結果が出ます。混同しやすい査定の1つにネット上ですぐに価格が分かるシミュレーター査定があります。机上査定ではお客様が入力したデータと公表されているデータを基に人間が査定を行いますが、シミュレーター査定はAIにより自動的に査定を行います。机上査定で用いられるデータは以下の通りです。

■不動産に関するデータ
・アクセスなどの立地条件
・土地や物件の広さ
・築年数
・間取り

■その他の公表データ
・周辺の取引事例
・地価公示
・類似物件の売り出し価格
・類似物件の実際の売却金額
・不動産市場の動向
・過去の事例

※査定業者や住宅によって差があります

2-2.訪問査定

「現地査定」とも呼ばれ、不動産会社が実際に現地調査を行い査定価格を算出する方法です。机上査定と比較するとより正確な査定価格を算出することができる点が、訪問査定の大きな特徴です。机上査定で使用した不動産に関するデータに加えデータだけでは分からない以下の項目の調査を行い、査定結果が出るまでに数日かかります。また売却活動を開始する際は必ず行う査定方法になります。

■不動産に関する調査
・内装の劣化具合
・付帯設備の状況
・外壁の劣化具合
・過去のリフォーム履歴
・リフォームの必要性
・振動・日照
・住宅のデザイン性
・眺望（マンションの場合）

■その他の調査
・土地の境界
・周辺環境
・隣接する道路状況
・上空の高圧線の有無

※査定業者や住宅によって差があります

3-1.机上査定の注意点

机上査定は不動産に関する情報をメールや電話で伝えるだけで手軽に査定を行えます。しかし正確な査定価格を算出する為には、建物の経年劣化を考慮する必要があります。現地調査を行わない形式上、正確な査定価格を算出できない場合がある為注意が必要です。土地の場合は経年劣化を考慮する必要が無い為、比較的正確な査定価格を算出できます。以上のことから、売却を検討段階の方、おおよその査定価格だけでも知りたい方は机上査定をおすすめいたします。

3-2.訪問査定時の注意点

訪問査定時に「査定価格が下がるかもしれない」という不安から、近隣トラブルなどのマイナスな情報は伝えてはいけないと考える方も多いでしょう。しかし、マイナスな情報を伝えずに売買契約を締結し、締結後に発覚した場合は契約を解除される恐れがあります。査定の際にはマイナスな情報をありのまま伝えておく事をおすすめします。 また意外な落とし穴になるのがリフォームです。高額査定を目的に査定前にリフォームをされる方も多くいらっしゃいますが、査定に影響しない部分のリフォームの場合、査定価格に反映されないリスクがあります。リフォームを検討している場合は不動産会社と十分に相談しましょう。

4-1.念入りな掃除を行う

査定の前は掃除をしてできるだけ万全な状態にしておきましょう。特に水回りのカビ汚れは査定価格が下がる原因になる為、念入りな掃除を行うことをおすすめします。特に注意したいチェックポイントは以下の通りです。

・トイレの黒ずみ
・お風呂場の黒カビ
・排水口の臭い
・台所の油汚れ
・その他カビの汚れ

4-2.破損部分を修理する

破損部分があると査定価格が下がる場合があります。雨漏りに加え、建て付けの悪い窓や扉など破損部分があるかの確認と修理を行いましょう。戸建て住宅の場合は白アリ被害も 多い為、しっかりとチェックを行う事が大切です。業者による駆除を行う場合は費用がかかりますので、不動産会社に相談をすることをおすすめします。

4-3.不動産の強みを整理し、伝える

査定には価格査定標準マニュアルはあるものの、国が規定する明確なルールはありません。その為、不動産の魅力をうまくアピールすることで査定価格をアップさせることも可能です。周辺環境の利便性をしっかりと整理して、強みを積極的にアピールをしましょう。またアピールをする際は情報を整理し、資料にまとめておくこともおすすめです。

4-4.リフォーム履歴・修繕履歴をまとめる

リフォームや修繕は、該当箇所によって査定価格が上がる場合があります。特に直近5年以内の場合はアピールポイントになる為、積極的にアピールをしましょう。なおリフォームは手すりの設置や使いにくい水回りの一新などを指し、修繕は外壁修繕や給湯器の修理・交換を指します。

5-1.STEP1「不動産会社に査定を依頼」

まずは売却活動のパートナーとなる不動産会社を選びます。複数の会社で机上査定を行い、信頼できる不動産会社を選定し訪問査定の依頼を行いましょう。売却活動中は何度も不動産会社と連絡を取る為、なるべく連絡がスムーズに取れる不動産会社を選びましょう。

5-2.STEP2「訪問日時を確定・現地調査」

次に訪問日時を確定し現地調査を行います。現地調査は1〜2時間程で行います。査定ではクローゼットや収納スペースに加えベランダまで調査を行う場合があるので、居住中の不動産を査定に出される際は、事前に整理などの対策をしておくことをおすすめします。

5-3.STEP3「必要書類の確認」

次に訪問査定では必要書類の確認を行います。戸建てとマンションで必要な書類が違いますので、以下の図で必要書類を確認し事前に準備しておきましょう。また、足りない書類がある場合は不動産会社に相談しましょう。

■戸建て・マンション共通
・身分証、実印、印鑑証明
・登記事項証明書
・建物の図面
・購入時の売買契約書
・登記識別情報または権利証
・土地の測量図（地積測量図）
・固定資産税納税通知書
・ローン残高証明書・返済予定表

■戸建てのみ
・公図
・設計図

■マンションのみ
・マンションのパンフレット
・管理規約
・使用細則
・壁芯面積や専有面積が分かる資料
・維持や管理費、修繕積立金などの詳細

※査定業者や住宅によって差があります

5-4.STEP4「査定結果の確認」

最後に査定結果の確認を行います。査定結果の算出までは1週間程度見ておきましょう。売却スケジュールを過密に立てるとその後のスケジュールに影響する場合がある為、余裕をもって依頼をすることをおすすめします。