【査定に響くかも？】古い家を売る際の注意点とは | 神奈川・東京の新築一戸建て、不動産情報ならMEマイホーム計画町田の不動産のことならMEマイホーム計画町田

1-1.耐用年数

古い家か否かを判断する基準の1つは耐用年数です。国によって定められている法定耐用年数を基に判断をします。木造住宅の場合、耐用年数は22年で築20年を超えると古い家とされます。一方、マンションのようなCR造（鉄筋コンクリート）やSCR造（鉄筋鉄骨コンクリート）の建物の耐用年数は47年で築30〜40年を超えると古いマンションや古築マンションとされます。

1-2.耐震基準

古い家か否かを判断するもう1つの目安は耐震基準です。耐震基準は建築基準法等の法律によって定められた、建築物が最低限満たすべき地震への耐性基準を指します。1981年6月に建築基準法の耐震基準が大きく変更されたため、これ以前に適用されている基準を「旧耐震基準」強化された耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。そのため、「新耐震基準」を適用しているか否かも古い家を判断する基準となります。耐震基準で見ると2023年現在で築42年超の戸建てやマンションが古い家となります。しかし築年月日は建物が完成した年ではなく申請を受けた年月日によって判断するため、築42年に満たない建物でも旧耐震基準で建てられてる場合は、古い家となるので注意しましょう。

3-1.固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額とは、所有する不動産に対して課せられる固定資産税の税額確定のための基準評価額を指します。評価額は市区町村によって3年に一度見直されて設定されます。その固定資産税評価額を基に算出する方法です。計算式は以下のとおりです。しかし、評価額を見直す頻度は一般的に3年に一度のため、より正確な売却相場を知るには不動産会社に査定を依頼することをオススメします。
 

売却相場＝固定資産税評価額÷0.7

3-2.購入額と築年数から算出する

不動産の購入価格と築年数から売却相場を算出する方法です。計算式は以下のとおりです。
 

売却相場=購入価格×（100％-下落率）

建物には経年劣化があり、築年数が経つほどに価値が減少していきます。そのため家の売却相場は築年数によって変動します。また、下落率は物件種別によって異なるためそれぞれの築年数ごとの下落率を見ていきます。

参考：東日本不動産流通機構

上記の式では物件種別ごとの一般的な売却相場を知ることができますが、築年数以外のデータは考慮されていません。そのため3-1.固定資産税評価額から算出すると同様に、より正確な売却相場を知るには不動産会社に査定を依頼することをオススメします。

3-3.査定で詳しい相場を知る

売却相場は建物の構造や地域、不動産の面積等の不動産価値によって異なります。また、戸建ての場合は地価も関係があるため周辺環境の整備や開発が進んだ場合は価格が上昇する可能性もあります。不動産会社に査定を依頼することでより正確な相場を知ることができます。弊社でも無料査定を行っておりますので、ぜひ活用してみて下さい。

4-1.戸建て

古い戸建てを売る方法は以下のとおりです。
 

・そのまま売りに出す
・更地にして売る
・古家付き土地として売る
・瑕疵担保保険に加入してから売る
・リフォームをして売る
・空き家バンクに登録する
・不動産会社へ買取を依頼する

古い戸建には7つの売却方法があります。査定額や地域に加えて立地によって最適な売却方法を選択する必要がありますが、長い期間売却活動をしていても売れない場合は方法を変えてみることもオススメします。売却成功への一歩となり得る可能性があるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。

4-2.マンション

古いマンションを売る方法は以下のとおりです。
 

・そのまま売りに出す
・リフォームをして売る
・不動産会社へ買取を依頼する

マンションは3つの売却方法があります。また、記載以外の方法では安く売り出すという方法もあるため、売却活動が長期化している場合は検討してみましょう。周辺物件よりも安く売り出すことで他の物件との差別化ができ売却できる可能性が高まります。また、不動産会社への買取を検討している場合は、売却相場価格の60〜70％と売却価格が安くなってしまう傾向があるため留意しておきましょう。

5-1.戸建て・マンション共通

■リフォーム費用を回収できない場合がある
リフォームを検討している場合は注意が必要です。物件の傷み具合によって異なりますが築年数の経過している古い家は大規模なリフォームを要する傾向にあります。しかし、売却査定額は主に立地や耐用年数における築年数で決定するケースが多く、費用が高額になる上に売却価格に上乗せできる保証はありません。仮に売出し価格に上乗せした場合でも売り残ってしまい、最終的に費用を回収できないというリスクがあります。そのため、まずはリフォームをしていない状態で査定をしてみましょう。また、査定後にリフォームを検討する場合は知見を持つ不動産会社のスタッフに相談することをオススメします。

5-2.戸建て

■土地の境界を明確にしておく
古い家は隣の土地との境界が曖昧になっているケースが多い傾向にあります。境界が曖昧になったまま売却をすると、トラブルになってしまう可能性があります。そのため、売主には隣地との境界線を明確にする境界明示義務があるので留意しておきましょう。また築年数の経過した物件に関しては、仮に目印があっても目印自体がずれている場合もあります。境界が曖昧だったり、測量時から年数が経っている場合は一度再調査をしておくと良いかもしれません。

■家財を撤去しておく
更地にして売却する際は、家財等の不用品を必ず撤去しておきましょう。 更地にして売却する際は解体工事が必須です。家財等の不用品が残っているまま解体を依頼すると、費用が高額になってしまったり断られてしまったりするケースがあります。また、そのまま売却する場合でも、家財や不用品があまりに残っている場合は買主に悪い印象を与えてしまう可能性もあるため注意が必要です。解体の有無に関わらず家財等の不用品は撤去をしておきましょう。

■再建築不可物件には注意を
再建築不可物件は建築基準法という法律で定められており、該当する物件は解体してしまうと新しく建てられないため注意が必要です。古い家を売却する場合、解体を行い更地にして売却する方法を選択する人も少なくありません。建築不可物件であるにもかかわらず解体してしまうと、家を新しく建てられないだけでは無く売却が難しくなる可能性があるため不動産会社に相談してから行うことをオススメします。

■補助金のチェック
更地にして売却する場合やリフォームを行う場合は、事前に補助金制度の確認をしておきましょう。解体や耐震リフォームを行う場合、自治体からの補助金で費用を抑えることができるかもしれません。しかし補助金制度の内容は自治体や年度によって異なるため、こまめな確認が必要です。

■解体のタイミングに注意
更地にして売却する場合は、解体のタイミングに注意が必要です。不動産の所有には固定資産税が課せられますが、土地に建物が建っている場合は住宅用地とみなされ軽減措置が適用されます。そのため、土地のみ固定資産税よりも3分の1または6分の1に減額されるのが一般的です。しかし建物を解体して更地にした場合は適用外となり、固定資産税が上がることを留意しておきましょう。ただし解体のタイミングによっては固定資産税を抑えることも可能です。固定資産税は毎年1月1日時点で税額が決まるため、1月2日以降に解体を行い12月31日までに売却をすることで、高額の固定資産税を払わずに売却をすることもできます。

5-3.マンション

■外観のリフォームができない
マンションは内装のリフォームを行うことはできますが、戸建てと異なり外観の補修やデザインの変更をすることができません。しかし住まいは内観と外観の双方の面から見られるため、内装のリフォームだけでは買主の購買意欲を高められない可能性もあります。リフォームを検討する際は不動産会社とよく相談してから行うことをオススメします。